Emigreren naar Oostenrijk en een B&B beginnen: 10 dingen die je moet weten

Droom je ervan om een eigen gastenverblijf te starten in de Oostenrijkse bergen? Bijvoorbeeld een Bed and Breakfast, vakantiewoningen, pension of Gasthof? En wil je goed voorbereid jouw plannen concreet maken? Heel verstandig! Want je wilt niet in 'Ik Vertrek'-taferelen terechtkomen.

Wonen en een gastenverblijf beginnen in Oostenrijk heeft voordelen en nadelen. Oostenrijk kent prachtige natuur en in een fijn land om te wonen en te ondernemen. Hier vind je echt 4 seizoenen. En die bergen! Wij zijn er dol op. Steeds meer Nederlanders emigreren naar Oostenrijk om daar een Bed & Breakfast, kleinschalig pension / hotel of vakantiehuis te beginnen. Dit Alpenland is ook erg populair onder toeristen. Niet alleen in de winter, maar ook in de zomer wordt Oostenrijk als vakantieland steeds populairder.

Maar: wonen in Oostenrijk is anders dan wonen Nederland of België: de taal, de cultuur, de mensen. Daarom hebben we 10 dingen voor je op een rijtje gezet waarvan wij vinden dat je deze moet weten en waar je op moet leggen als je naar Oostenrijk gaat emigreren en daar gaat wonen en/of ondernemen.

Wie zijn wij? Wij zijn Hans en Nel(leke) en verlaten in 2009 Nederland - met onze peuter en baby - om in Oostenrijk te gaan wonen. We runnen in een authentiek dal 7 jaar lang ons kleinschalige hotel 'de Berghut'. Het concept is heel succesvol en tegelijkertijd zien we onszelf niet tot ons 65e leven in de drukte van een hotel. We besluiten om op onze droomplek te blijven wonen en onze kennis te delen via de DroomplekAcademie.nl

Sinds 2015 hebben we duizenden mensen met een gastenaccommodatiedroom geholpen deze droom te verkennen en desgewenst succesvol te realiseren. Daarnaast hebben we verschillende boeken geschreven die onmisbaar zijn als je plannen hebt om een gastenaccommodatie te starten: 'DroomplekGeluk' (aanpak & stappenplan) en 'Het geheim van de Berghut' met ons ervaringsverhaal in goede en pittige tijden in Oostenrijk. Lees ons 'Ik Vertrek' verhaal van A tot Z.

We hebben niet de intentie volledig te zijn met dit blog, 
maar wij vinden dat je onderstaande 10 dingen in ieder geval moet weten.

1. Taal: Duits, maar dan heel anders

Hoewel in Oostenrijk de Duitse taal gesproken wordt: Oostenrijks verschilt behoorlijk van het hoogduits dat je op school leert. In veel regio’s wordt een sterk dialect gesproken dat voor nieuwkomers lastig te begrijpen is. Vooral op het platteland en in de Alpenregio's wordt dialect nog veel gebruikt. En daar kunnen we over meepraten. ;-)

Als je een gastenverblijf begint in Oostenrijk en contact wilt met de bevolking, is investeren in de taal cruciaal. Oostenrijkers waarderen het als je hun taal spreekt; ook bij instanties zoals de gemeente of belastingdienst is het essentieel. Start in ieder geval met het leren of verbeteren van de Duitse taal. En van daaruit kun je je verdiepen in een cursus Oostenrijks-Duits of zorg je ervoor dat je veel contact hebt met locals.

Ikzelf kan aardig uit te voeten met mijn VWO eindexamen Duits als zij in de voorbereiding zitten van onze emigratie; Hans dompelt zich een week lang onder in de Duitse taal op de universiteit van Heidelberg (in Duitsland). Rondom het aankoopproces kunnen wij er op dat moment prima mee uit de voeten.

2. Cultuur: tradities zijn belangrijk

Oostenrijkers staan bekend als vriendelijk, behulpzaam en traditioneel. Zeker in dorpen en kleinere gemeenschappen is er een hechte band tussen mensen. Familie speelt een centrale rol in het dagelijks leven en dat merk je aan hoe men met elkaar omgaat. Als buitenlander word je vaak vriendelijk ontvangen, al kan het even duren voordat je echt 'binnen' bent.

Wees je er ook van bewust dat tradities en gebruiken belangrijk zijn. Dingen worden graag gedaan 'zoals het hoort'. Denk aan:

• klederdracht bij belangrijke gelegenheden
• vieren van Katholieke feestdagen
• plattelandsgebruiken, zoals het vieren van het Maibaumfest en Bauernherbst

Respect tonen voor lokale gewoontes helpt enorm bij het opbouwen van een goed netwerk. Regelmatig meedoen aan dorpsactiviteiten, verenigingen of vrijwilligerswerk is een goede manier om je plek te vinden als nieuwe inwoner van Oostenrijk. En misschien is je het tijdens een aflevering 'Ik Vertrek' weleens opgevallen dat de muziekkorpsen en de brandweer een belangrijke rol spelen in gemeenten.

3. Huizenprijzen: hoger dan je denkt

De huizenprijzen in Oostenrijk zijn de laatste jaren flink gestegen. Zeker in toeristische gebieden zoals Tirol, Vorarlberg en het Salzburgerland zijn woningen duur. Locaties met potentie voor verhuur of toerisme zijn extra gewild en de prijzen stijgen daar sneller dan gemiddeld.

Wil je een huis kopen in Oostenrijk? Kijk kritisch naar de prijs per vierkante meter, de staat van het pand en naar wat realistisch is qua opbrengst van je gastenverblijf. Zorg ervoor dat je je niet blind staart op een specifiek gebied als de huizen daar niet betaalbaar voor je zijn. Verbreed je blik.

Houd er ook rekening mee dat het levensonderhoud in Oostenrijk niet goedkoop is. Veel levensmiddelen zijn duurder dan in Nederland, terwijl de lonen hier gemiddeld lager liggen.

4. Gastenverblijf kopen: eigen geld is essentieel

Wil je een Bed & Breakfast, pension of vakantieappartementen kopen in Oostenrijk, dan moet je rekenen op een inbreng van 30 tot 40% eigen kapitaal. Oostenrijkse banken financieren meestal dus maar een deel van de aankoopsom. Voor buitenlanders gelden soms nóg strengere eisen.

Een goed onderbouwd ondernemingsplan is essentieel als je een financiering wilt krijgen. Banken willen zekerheid en willen zien dat jij weet waar je het over hebt. 

Een aantal van onze cursisten heeft aan de hand van de ondernemingsplanntemplate die wij aanbieden, inclusief 7 templates voor benodigde begrotingen, hele positieve reacties ontvangen hun ondernemingsplan van Oostenrijkse banken

• Ik weet nog dat onze Masterprogramma-deelnemers Harold en Joke, die sinds 2021 Alpenhaus Denver (een geweldige plek voor baasjes en hun honden), ons vertellen dat de meneer van de bank naar aanleiding van hun ondernemingsplan had gezegd: 'In de 16 jaar dat ik hier werk, heb ik nog nooit zo'n goed ondernemingsplan gezien. Wat willen jullie hebben?' Ongelooflijk toch?
• En als Heleen en Jeroen hun ondernemingsplan - volgens ons stappenplan gemaakt - indienen bij de bank, wordt de financiering zonder verdere vragen verleend. Ze runnen sinds 2024 Pihapperhof. Het kan dus echt! Alleen moet je wel zorgen voor een kloppend plan en voldoende startkapitaal.
• Ook de financieel adviseur en makelaar van Ron en Petra, die hun Herberg Zirbe in 2019 openen, zijn erg enthousiast over hun ondernemingsplan.

5. Kosten koper: reken op zo’n 10%

In Oostenrijk komen er bij het kopen van een huis flinke extra kosten bij. Denk aan overdrachtsbelasting (3,5%), notariskosten (ca. 1,5-2%) en makelaarskosten (meestal 3-4% + btw). In totaal moet je rekenen op zo’n 10% bovenop de aankoopprijs. Goed om te weten: er zijn plannen om de overdrachtsbelasting af te schaffen. 

Deze 10% kosten koper zijn, zoals de naam al zegt, voor rekening van de koper en moeten meestal uit eigen middelen betaald worden. Ze worden zelden meegefinancierd door de bank. Dus als je een pand van bijvoorbeeld 800.000 euro op het oog hebt en de vraagprijs betaalt, dan komt er sowieso 80.000 euro bovenop. De bank financiert een bedrag rond de 500.000 euro. Dus overwaarde van je huis kunnen mee laten emigreren is erg welkom. :-)

Vergeet niet om rekening te houden met eventuele verbouwkosten. 

Wij hadden in 2009 het 'geluk' om overwaarde van ons huis in Utrecht mee te kunnen nemen én een bedrag van onze vakantiewoning die we op dat moment 5 jaar in ons bezit hadden. 

6. Belastingadviseur: deze is goud waard

Zodra je een huis of bedrijf hebt gekocht, is een goede belastingadviseur, een Steuerberater, goud waard. Het Oostenrijkse belastingstelsel is complex en anders dan het Nederlandse of Vlaamse systeem. Zeker als je inkomsten uit toeristische verhuur hebt of met btw te maken krijgt.

Een goede belastingadviseur helpt je met het kiezen van de juiste rechtsvorm (zoals een Einzelunternehmen of GmbH), het aanvragen van vergunningen en het doen van de juiste aangiftes. Waarbij het ook belangrijk is dat je een goede klik hebt en hem of haar verstaat.

Wij zijn via via aan een hele fijne Steuerberater gekomen. Dat heeft ons sinds onze emigratie naar Oostenrijk enorm geholpen. En nog steeds.

7. Hoeveel bedden wil je? Deze regel wil je kennen

Wist je dat je in Oostenrijk op 2 manieren je huis kunt verhuren:

1. als Privatvermieter (privéverhuurder)
2. als Gewerbe (als bedrijf)

1. Privatvermieter (privéverhuurder)

Dit is de meest eenvoudige vorm, vooral geschikt voor kleinschalige verhuur. Je verhuurt maximaal 10 bedden (let op: dit kan per deelstaat verschillen). Je woont zelf ook op het adres, dus je verhuurt kamers / woningen in je eigen woning) en de verhuur is niet je hoofdinkomen, maar een nevenactiviteit.

Voordeel is dat je aan minder administratieve eisen hoeft te voldoen, je hoeft vaak géén verplichte ondernemersopleiding te doen en in sommige gevallen krijg je vrijstelling van btw-plicht (Kleinunternehmerregeling).

2. Gewerbe (bedrijfsmatige verhuur)

Dat houdt in dat je meer dan 10 bedden aanbiedt óf je verhuurt zelfstandige eenheden (appartementen) zonder dat je er zelf woont óf de verhuur is je hoofdinkomen en je treedt naar buiten als ondernemer.

Let erop dat je oa. je bedrijf moet aanmelden, moet voldoen aan alle horeca- en bouwtechnische eisen, omzetbelasting (btw) betaald (tenzij je onder de drempel blijft: Kleinunternehmerregelung) en dat je mogelijk de Gastgewerbe-cursus moet volgen (zeker als je ontbijt of eten aanbiedt). Hierover meer onder punt 8.

Weeg zelf de voor- en nadelen tegen elkaar af. 

8. Eten voor je gasten verzorgen: haal tijdig je diploma

Start je een gastenaccommodatie waarbij je eten voor je gasten verzorgt? Dus wil je een ontbijtpension, gasthof of hotel beginnen? Houd er dan rekening mee dat je hiervoor hoogstwaarschijnlijk een opleiding nodig hebt. 

Dit is een opleiding van 3 weken, in het Oostenrijks   , waarbij je leert over: 

• Hygiëne en voedselveiligheid (HACCP)
• Levensmiddelenwetgeving
• Gastgewerberecht (horecawetgeving)
• Bedrijfsvoering en ondernemersvaardigheden
• Sociale en communicatieve vaardigheden

Meer over deze cursus kun je via de WKO, Wirtschaftskammer Österreich (de Kamer van Koophandel) opvragen. De cursus wordt vaak aangeduid als de Gastgewerbeberechtigung of de Gastgewerbeschein. De exacte eisen verschillen per deelstaat (Bundesland) en per situatie. In sommige gevallen is het mogelijk een aantoonbare vakopleiding of ervaring in te brengen als alternatief voor de cursus.

Denk er vooraf goed over na of je eten wilt verzorgen voor je gasten. Dit is één van de vele belangrijke keuzes die je te maken hebt als je een gastenaccommodatie in Oostenrijk wilt starten. Kijk niet alleen wat je voor je gasten wilt en welke mogelijkheden een pand biedt. Kijk eerst wie jij bent, wat jij wilt en wat bij je past. 

Heel eerlijk?
Wij vonden de eerste jaren tijdens ons avontuur pittig.
We beschrijven ons proces in ons geliefde boek
'Het geheim van de Berghut - 
Emigreren en een B&B beginnen: 
maak van je droom geen nachtmerrie'.

Ben je nieuwsgierig naar dit boek?
>> Download hier een inkijkexemplaar.

9. Onderwijs en scholen: let op het internaat-systeem

Heb je kinderen en gaan zij mee? Dan is het goed om te weten hoe het Oostenrijkse schoolsysteem werkt. Scholen beginnen vroeg (rond 7.45 uur) en de lessen lopen door tot de vroege middag. Vanaf 6 jaar krijgen kinderen huiswerk. 

Met welke leeftijd gaan kinderen in Oostenrijk naar welke school?

• Tussen 4 (soms 3 jaar) en 6 jaar gaan kinderen in Oostenrijk naar de Kindergarten.
• Tussen 6-10 jaar gaan kinderen naar de Volksschule.
• Tussen 10-14 jaar kunnen kinderen naar de Mittelschule (2 leerniveau's binnen de klas) of naar de onderbouw van het Gymnasium. in de Mittelschule doorloop je 4 klassen.
• Vanaf 14 jaar kun je over het algemeen kiezen uit 3 soorten richtingen: vakhogescholen, bovenbouw Gymnasium (4 of 5 jaar) of 1 jaar Polytechnische Schule en daarna werken en leren combineren. In Oostenrijk mag je vanaf je 15e werken.
• Als je in het laatste jaar van het Gymnasium je eindexamen hebt gehaald ('Matura'), kun je gaan studeren.

Als je afgelegen woont en je kind niet met het openbaar vervoer op school kan komen, dan is een internaat een hele gebruikelijke manier in Oostenrijk voor kinderen om doordeweeks bij school te verblijven. Soms al vanaf 10 jaar. Vaker vanaf 14 jaar. Wil je niet dat je kind op internaat gaat? Kies dan bewust een regio of woonplaats waar voldoende scholen in de buurt zijn. 

Wij zijn enthousiast over hoe alles op scholen geregeld is in Oostenrijk. De kwaliteit is goed, de kosten voor ouders zijn laag en het vak als leraar heeft hier aanzien. Er is respect voor leraren en als dat er niet is, dan maken ze dat de leerlingen duidelijk. Ga je in een klein dorp wonen, weet dan dat er weinig keuze is aan schoolvariaties. 

We snappen dat het idee van een internaat kan afschrikken. Zeker als je nog meer kort in Oostenrijk woont en je 14-jarige doordeweekse niet meer thuiswoont. Wij hebben lange tijd aan het idee kunnen wennen, omdat onze kinderen in Oostenrijk kwamen toen ze jong waren. Houd bij het vinden van je droomplek dus goed in de gaten waar je je B&B, pension, vakantieappartementen of camping gaat starten.

10. Toekomst van toerisme: sneeuwzekerheid versus zomertoerisme

Wil je je richten op wintersporttoerisme? Dan is sneeuwzekerheid een belangrijke focus. Door klimaatverandering hebben veel lagergelegen gebieden steeds vaker te maken met weinig sneeuw. Kies bij voorkeur voor een skigebied dat tot minimaal 2000 meter hoogte gaat.

Zoals ik in de introductie van dit Oostenrijkblog al aangaf: Oostenrijk in de zomer heel populair, vooral in de zomervakantie. Maar; gasten zijn geen garantie. Zorg ervoor dat je een bijzonder gastenconcept hebt waarmee je gasten aantrekt. Maar: dit concept moet wel bij je passen. Anders ga je het niet volhouden. 

Een onderscheidend gastenconcept neerzetten is het fundament van je bedrijf. We zien veel mensen die denken dat ze er met Booking wel komen. We helpen je vanuit de DroomplekAcademie graag aan een gastenconcept waarbij je genoeg leuke gasten aantrekt (je droomgast), zelf ook kunt genieten én voldoende inkomsten hebt om in Oostenrijk van te kunnen leven. 

Meer weten?

Vind je deze tips waardevol? En wil je meer weten over hoe je slim en goed voorbereid aan je Oostenrijkse avontuur begint? Op deze website van DroomplekAcademie.nl vind je:

• nog meer tips in ons blog en de podcast
• uitnodigingen voor gratis Masterclasses
• informatie rondom begeleiding voor mensen zoals jij met een gastenverblijfdroom
  
  

In onze veelgelezen boeken vind je ook volop waardevolle inspiratie en informatie:

• 'DroomplekGeluk - in 9 stappen naar jouw succesvolle B&B, camping, hotel of vakantiehuis' (stappenplan en aanpak)
• 'Het geheim van de Berghut - Emigreren en een B&B beginnen: maak van je droom geen nachtmerrie' (openhartig ervaringsverhaal)

Ik hoop dat dit blog over wonen en een B&B beginnen in Oostenrijk waardevol voor je is.
En heb je vragen? Laat het ons gerust weten.

Veel succes met je Oostenrijk avontuur!

Warme groet,
Nel

In het voorjaar van 2025 werken we vanuit de DroomplekAcademie aan een serie landenblogs:

• Emigreren naar Zweden en een gastenverblijf starten: 10 dingen die je moet weten
• Emigreren naar Duitsland en een gastenverblijf starten: 10 dingen die je moet weten
• Emigreren naar Oostenrijk en een gastenverblijf starten: 10 dingen die je moet weten gepubliceerd
• Emigreren naar Italië en een gastenverblijf starten: 10 dingen die je moet weten
• Emigreren naar Frankrijk en een gastenverblijf starten: 10 dingen die je moet weten
• Emigreren naar Spanje en een gastenverblijf starten: 10 dingen die je moet weten
• Emigreren naar Portugal en een gastenverblijf starten: 10 dingen die je moet weten
• en wie weet nog meer landen?